Траншевая ипотека: плюсы и подводные камни современного кредита

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья, который выдают частями, или траншами. Она появилась в России в 2021–2022 годах, когда рынок новостроек просел, а банки с застройщиками начали искать новые способы привлечь клиентов. Программа обещает платежи от 1 рубля в месяц на этапе строительства, но за этой привлекательной идеей скрываются свои особенности. Давайте разберём, что такое траншевая ипотека, для кого она подходит, какие у неё преимущества и недостатки, а также как к ней относится Центробанк.

Что представляет собой траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит, где деньги выдаются не сразу, а по этапам. Чаще всего траншей два: первый — при заключении договора, второй — ближе к сдаче дома. Пока жильё строится, проценты начисляют только на полученную часть кредита, что делает платежи минимальными. После завершения строительства банк перечисляет остаток суммы, и заёмщик переходит на полные выплаты.

Пример: вы берёте квартиру за 5 млн рублей. Вносите 1 млн как первоначальный взнос, а 4 млн — в кредит. Первый транш — 200 рублей, и в течение 2 лет вы платите банку 2–3 рубля в месяц. Когда дом сдан, банк переводит 3 999 800 рублей застройщику, и ваш платеж вырастает до 93 т.р тысяч рублей ежемесячно.

Программа работает только для новостроек. Деньги лежат на эскроу-счёте до сдачи дома, как в обычной ипотеке. Собственность оформляют после ввода объекта в эксплуатацию, а квартира остаётся в залоге у банка до полной выплаты.

Как устроена траншевая ипотека

Механизм понятный, но требует внимания к мелочам. Вот основные шаги:

1. Заключение договоров. Вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком и кредитный договор с банком.
2. Первоначальный взнос. Вносите часть суммы из своих средств — чаще 20–30%.
3. Первый транш. Банк отправляет застройщику небольшую сумму — от 100 рублей до 20–30% кредита.
4. Платежи во время стройки. Вы платите проценты только по первому траншу. Если он маленький, платеж тоже символический.
5. Остальные транши. После сдачи дома банк перечисляет остаток, и вы начинаете платить по полной.

Детали:

• Траншей может быть больше двух — это зависит от условий банка и застройщика.
• Срок выдачи всех частей кредита — обычно до 3 лет с даты договора.
• Страхование жизни и имущества оформляют на всю сумму кредита сразу.

Кому доступна траншевая ипотека

Условия для заёмщиков такие же, как для стандартной ипотеки:

• Возраст от 18 лет.
• Подтверждённый доход и стаж от 3–6 месяцев.
• Хорошая кредитная история.

Но использовать программу можно только для новостроек. Её предлагает кр Сбербанк и застройщики, такие как “ФСК”, «ПИК», «Самолет», «Эталон» и другие. На вторичное жильё траншевая ипотека не распространяется: продавцы хотят получить деньги сразу.

В чём преимущества

Траншевая ипотека привлекает низкими платежами на старте. Вот её сильные стороны:

• Снижение нагрузки на этапе стройки. Платежи от 1 рубля до сотен рублей в месяц (1–3 года) помогают совмещать ипотеку с арендой или копить на будущее.
• Сохранение цены. Стоимость жилья фиксируется при подписании ДДУ, даже если рынок вырастет.
• Экономия на процентах. Платите проценты только за выданную часть, а не за весь кредит сразу.
• Прибыль для инвесторов. Покупка на раннем этапе позволяет продать дороже или сдавать квартиру после сдачи.

Пример: при стандартной ипотеке с суммой кредита  5 000 000 рублей под 28% на 30 лет — это 116 тысяч рублей в месяц с первого дня. При траншевой ипотеке первый транш (часть кредит) допустим  200 рублей  под 28%, платеж в течение 2 лет 4-5 тыс. рублей, затем 4 999 800 рублей млн под 28% с платежом 116 тр. Преимущество в том, что в течение 2 лет Вы можете копить свои деньги и после выдачи второго транша сделать частичное досрочное погашение, тем самым существенно уменьшить ежемесячный платеж и вовсе полность погасить кредит, продав свою недвижимость. Также у вас будет возможность рефинансировать кредит под более низкую процентную ставку в случае, если ставка ЦБ снизится. А по прогнозам аналитиков к 2026 году есть шансы по понижению ставки, а значит и нагрузка по платежам заемщика будет уменьшена.

Риски и недостатки

У программы есть свои слабые места. Вот что важно знать:

• Резкий скачок платежей. После сдачи дома платеж увеличивается в  разы. Без подготовки это может ударить по бюджету.
• Ограниченный выбор. Не все банки и застройщики работают с программой, а скидки и льготы могут не действовать.
• Задержки строительства. Если застройщик не сдаст дом вовремя, а транш уже перечислен, вы платите за жильё,  в коьром вы еще не можете жить.

Позиция ЦБ. Центробанк видит в траншевой ипотеке угрозу. Эльвира Набиуллина назвала три риска:

1. Удорожание для застройщиков. Медленное наполнение эскроу-счетов повышает их кредитные ставки.
2. Инфляция цен. Спрос на жильё, как инвестицию, может разогнать стоимость квадратных метров.
3. Обман покупателей. Низкие платежи на старте вводят в заблуждение, и люди не готовы к будущей нагрузке.

ЦБ пока не запрещает программу, но может ужесточить правила.

Как взять траншевую ипотеку

Оформление почти не отличается от обычной ипотеки. Вот что делать:

1. Найти новостройку. Выберите объект у застройщика, который поддерживает траншевую схему.
2. Обратиться в банк. Подайте заявку через сайт, отделение или партнёра-застройщика.
3. Собрать документы. Нужны паспорт, справка о доходах, ДДУ.
4. Получить одобрение. Банк согласует всю сумму кредита.
5. Подписать документы. ДДУ с застройщиком и договор с банком, где указаны транши.
6. Внести взнос. Первый транш уходит на эскроу-счёт.
7. Ждать следующих траншей. Обычно их выдают ближе к сдаче дома.

Рекомендация: заранее узнайте у застройщика график платежей и сумму траншей. В Сбербанке, например, для второго транша нужно подать заявление в офисе.

Плюсы и минусы в таблице

Для кого это подходит

Траншевая ипотека — не универсальное решение. Она удобна для:

• Жильцов съёмных квартир. Низкие платежи позволяют платить аренду и копить на отделку или досрочное погашение.
• Инвесторов. Дешёвая покупка на старте даёт шанс заработать на продаже или аренде.
• Владельцев жилья. Можно жить в своей квартире с минимальными платежами, а после переезда продать её и погасить часть долга.

Но без финансовой дисциплины не обойтись. Если не откладывать деньги во время стройки, платежи после сдачи дома станут неподъёмными.

Итог

Траншевая ипотека — это способ купить новостройку с минимальными затратами на этапе строительства. Она помогает сэкономить на переплате и зафиксировать цену, но требует планирования своего бюджета  из-за роста платежей. Ограничения по выбору, высокие взносы и риски застройщика — её минусы. ЦБ настороженно следит за программой, но пока она работает. Если готовы считать и копить, это может быть ваш вариант. Главное — выбирайте проверенного застройщика и внимательно читайте договор.