Налог на дарение квартиры: кто платит и как уменьшить расходы

Получить квартиру в подарок — это здорово, но радость может омрачить налоговая обязанность. В России за такие презенты иногда приходится платить НДФЛ, и сумма порой выходит внушительная. Кто должен раскошелиться, как посчитать налог и можно ли его избежать или хотя бы снизить? В этой статье разберём всё по порядку: от правил начисления до способов сэкономить. Данные актуальны на март 2025 года и опираются на действующие законы.

Что такое налог на дарение

Специального налога «на дарение» в законах нет — это обычный НДФЛ, который берут с дохода. Дарение — это когда один человек бесплатно отдаёт свою квартиру другому, а тот соглашается её взять. Сделку оформляют договором дарения и фиксируют в Росреестре. Для налоговой подаренная квартира — это доход одаряемого, и с него начисляют пошлину.

Важно: Платит только тот, кто получил подарок. Даритель ничего не должен, ведь он не заработал на сделке ни копейки.

Кто обязан платить

Не всем нужно платить НДФЛ за подаренную квартиру — всё зависит от отношений с дарителем.

Когда налог не начисляют

Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, одаряемого освобождают от налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). К таким людям закон относит:

• Супругов (официально зарегистрированных).
• Родителей и детей (включая усыновлённых).
• Бабушек, дедушек и внуков.
• Братьев и сестёр (с общими родителями или одним из них).

Пример: Отец подарил дочери квартиру — дочь ничего не платит. Бабушка передала жильё внуку — тоже без налога.

Когда платить придётся

Если даритель — не из списка близких родственников, НДФЛ начисляют. Это касается:

• Дальних родственников (дядя, тётя, двоюродные сёстры, племянники).
• Сожителей (без штампа в паспорте).
• Друзей, знакомых, коллег.
• Работодателей или организаций.

Пример: Дядя подарил племяннице квартиру за 4 млн руб. Племянница платит 13% — 520 тыс. руб.

Исключение: члены семьи

Даже если вы не родственник по списку, налог можно не платить, если суд признает вас членом семьи дарителя. Это люди, живущие вместе, ведущие общее хозяйство и связанные родством или браком (Семейный кодекс РФ). Например, тёща и зять могут через суд доказать, что они одна семья, и тогда НДФЛ отменят.

Как посчитать налог

Размер НДФЛ зависит от стоимости квартиры и того, резидент вы или нет.

Ставка налога

• Резиденты РФ (живут в стране 183+ дней в году): 13%.
• Нерезиденты РФ: 30%.

С 2025 года для резидентов ввели прогрессию (ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ), но для дарения обычно применяют только 13%. Если доход от подарка превышает пороги (2,4 млн руб., 5 млн руб. и т.д.), это учитывают при других операциях, например, продаже.

База для расчёта

Налог считают от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, когда её зарегистрировали на вас в Росреестре. Цена из договора дарения значения не имеет — ФНС смотрит только кадастр.

Пример: В 2025 году сосед подарил вам квартиру за 5 млн руб. по кадастру. Вы резидент, платите 13% — 5 млн × 13% = 650 тыс. руб. Нерезидент заплатил бы 1,5 млн руб. (30%).

Когда платить

• Декларация 3-НДФЛ: Подать до 30 апреля следующего года.
• Оплата: До 15 июля того же года.
• Большая сумма: Если налог больше 650 тыс. руб., разницу платят отдельно.

Пример: Подарок оформили в июне 2025 года. Декларацию сдают до 30 апреля 2026 года, деньги вносят до 15 июля 2026 года.

Налог в зависимости от дарителя

Налоги для дарителя

Даритель не платит ничего, потому что дохода у него нет. Ограничений по сроку владения тоже нет — можно подарить квартиру через неделю после покупки. И количество подарков не важно: хоть пять квартир за год.

Исключение: Если даритель — ИП или юрлицо, он платит НДС с рыночной стоимости, но это редкость.

Продажа подаренной квартиры

Продать подаренное жильё можно хоть на следующий день, но налог с продажи зависит от того, сколько вы им владели:

• 3 года: Если подарил близкий родственник или это ваше единственное жильё.
• 5 лет: В других случаях.

Если продать раньше, НДФЛ считают с дохода от продажи (13% или выше по прогрессии).

Способы снизить налог при продаже

1. Учёт расходов дарителя. Вычитают сумму, за которую даритель купил квартиру, если он не использовал её для вычетов раньше (Письмо ФНС от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@).
    Пример: Квартиру купили за 2 млн руб., подарили вам, вы продали за 3 млн руб. НДФЛ = (3 млн — 2 млн) × 13% = 130 тыс. руб.
2. Зачёт НДФЛ от дарения. Если вы платили налог при получении подарка, его вычитают из налога с продажи (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
    Пример: Квартира за 3 млн руб., НДФЛ при дарении — 390 тыс. руб. Продажа за 4 млн руб., НДФЛ = 520 тыс. руб. Итог: 520 тыс. — 390 тыс. = 130 тыс. руб.

Расторжение дарственной

Если дарение отменили (например, через суд), одаряемый не платит НДФЛ, так как дохода не получил. Освобождение действует с даты возврата квартиры дарителю в ЕГРН (Письмо ФНС от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@).

Как сэкономить на налоге

1. Подтвердите родство. Покажите в ФНС свидетельство о рождении, браке или усыновлении, если даритель — близкий родственник.
2. Докажите семейные узы. Через суд установите, что вы с дарителем — одна семья (совместное жильё и хозяйство).
3. Попросите отсрочку. Если денег нет, ФНС может дать рассрочку с процентами (1/2 ставки ЦБ).
4. Передайте деньги. Даритель может подарить сумму на покупку квартиры — это не облагается НДФЛ.

Пример: Дядя хотел подарить племяннику квартиру за 4 млн руб., но вместо этого дал деньги. Племянник купил жильё сам — налога нет.

Что грозит за неуплату

• Штраф: 20% от суммы, 40% — если уклонение умышленное.
• Пени: 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Итог

Налог на дарение квартиры платит одаряемый, если даритель — не близкий родственник: 13% для резидентов, 30% для нерезидентов от кадастровой стоимости. Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья, сёстры) от НДФЛ освобождены, даритель ничего не платит. Сэкономить можно, подтвердив родство, доказав через суд семейные связи или заменив дарение деньгами. При продаже подарка до 3–5 лет НДФЛ снизят вычеты. Главное — не пропустить сроки: декларация до 30 апреля, оплата до 15 июля, иначе ждут штрафы.