Как продать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке — задача не из легких, но вполне выполнимая, если понимать последовательность действий и все подводные камни. Эта статья поможет разобраться в возможностях и вариантах, которые доступны собственникам ипотечной недвижимости.

Содержание

1. Можно ли продать квартиру в ипотеке
2. Общий порядок продажи залоговой недвижимости
3. Способы продажи ипотечной квартиры
   • Досрочное погашение ипотеки
   • Продажа с участием банка
   • Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на покупателя
4. Как снять обременение
5. Риски и нюансы при продаже залоговой квартиры
6. Частые вопросы

1. Можно ли продать квартиру в ипотеке

Да, продать квартиру в ипотеке можно, но это потребует согласования с банком, поскольку недвижимость находится в залоге. Законодательство разрешает подобные сделки, но продажа возможна только после получения разрешения кредитора.

2. Общий порядок продажи залоговой недвижимости

Продажа квартиры с ипотекой включает несколько этапов:

1. Получение согласия банка. Это обязательное условие для начала сделки. Без разрешения кредитора Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
2. Поиск покупателя. Важно сразу уведомить его о том, что квартира находится в залоге.
3. Выбор схемы продажи. Способ зависит от финансовых возможностей покупателя и условий сделки.
4. Снятие обременения. После полного погашения кредита банк выдает документы для снятия залога.
5. Регистрация сделки в Росреестре. Переход права собственности оформляется официально.

3. Способы продажи ипотечной квартиры

3.1. Досрочное погашение ипотеки

Самый простой вариант — погасить долг перед банком, а затем продать квартиру без обременений.

Как это сделать:

1. Найти деньги на погашение кредита (например, взять потребительский кредит или занять у родственников).
2. Закрыть ипотеку, получить от банка справку о погашении и закладную.
3. Подать документы в Росреестр для снятия обременения.
4. Продать квартиру по стандартной схеме.

Плюсы:

• Сделка проходит как обычная продажа.
• Уменьшается количество документов для оформления.

Минусы:

• Необходимы собственные или заемные средства.

3.2. Продажа с участием банка

При таком способе покупатель сначала гасит долг продавца, а затем оформляет квартиру на себя.

Порядок действий:

1. Банк выдает справку о размере оставшегося долга.
2. Покупатель перечисляет деньги для его погашения на специальный аккредитив.
3. После списания долга продавец получает оставшуюся сумму.
4. Обременение снимается, сделка регистрируется.

Плюсы:

• Сделка проходит под контролем банка, что снижает риски.
• Подходит для крупных долгов.

Минусы:

• Требуется больше времени на согласования.
• Услуги банка оплачиваются дополнительно.

3.3. Продажа квартиры с переоформлением ипотеки

Этот вариант подходит, если покупатель готов оформить ипотеку на себя.

Как это работает:

1. Покупатель проходит проверку в банке продавца.
2. После одобрения новый кредит оформляется на покупателя.
3. Погашается старый долг продавца.
4. Переход права собственности регистрируется, а новый заемщик становится владельцем квартиры.

Плюсы:

• Простота для покупателя, который сам оформляет ипотеку.
• Отсутствие необходимости погашать долг продавца до сделки.

Минусы:

• Процедура может занять больше времени.
• Покупателю нужно соответствовать требованиям банка.

4. Как снять обременение

Снятие обременения — обязательный этап при продаже ипотечной квартиры. Для этого нужно:

1. Полностью погасить кредит.
2. Получить у банка справку о погашении и закладную.
3. Подать документы в Росреестр.

Росреестр снимет обременение в течение трех рабочих дней.

5. Риски и нюансы при продаже залоговой квартиры

• Для продавца:
  • При отсутствии разрешения банка сделка будет признана недействительной.
  • Возможны дополнительные расходы на услуги банка и нотариуса.
• Для покупателя:
  • Риск потерять деньги при несоблюдении условий договора.
  • Сложности с регистрацией права собственности, если продавец не выполнит обязательства.

Как минимизировать риски:

• Использовать аккредитивы или эскроу-счета для расчетов.
• Привлекать опытных риелторов и юристов.

6. Частые вопросы

Можно ли продать квартиру с ипотекой, если есть просрочки?

Да, но это усложнит процесс. Банк может отказать в сделке или потребовать погасить просрочки перед началом продажи.

Как продать ипотечную квартиру в строящемся доме?

Продажа возможна, но потребуется согласование с банком. Условия зависят от стадии строительства и политики застройщика.

Придется ли платить налог при продаже?

Если квартира находится в собственности менее пяти лет, НДФЛ нужно будет уплатить. Однако налог можно уменьшить на сумму расходов на покупку.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке — задача сложная, но выполнимая при правильной подготовке и согласовании с банком. Главное — выбрать подходящий способ, минимизировать риски и следовать требованиям законодательства. Если вы не уверены в своих силах, стоит обратиться к профессионалам.