Как налоговые изменения и реновация влияют на рынок недвижимости России в 2026 году

Реновация и реконструкция: ключевые изменения российского рынка недвижимости в 2026 году

В статье рассматривается влияние международных тенденций и изменений в мировом строительном секторе на российский рынок недвижимости. Российская отрасль не изолирована: глобальные вызовы и локальные решения тесно переплетаются, что отражается на перспективах стройки и жилья в Москве и регионах. Далее представлен анализ ключевых изменений, которые повлияют на рынок недвижимости в 2026 году, а также выводы о будущем реновации и реконструкции.

Новые законы и налоговые изменения меняют правила игры для девелоперов и покупателей

С 1 января 2026 года в российской сфере недвижимости вступают в силу важные законодательные и налоговые инициативы. В первую очередь, ставка НДС повышается с 20% до 22%, что увеличит изначальную стоимость строительства и повлияет на конечную цену жилья. Для девелоперов это означает рост расходов, возможный пересмотр ценовых стратегий и необходимость адаптации бизнес-моделей к новым условиям.

Одновременно улучшаются условия льготной ипотеки — государственная поддержка становится более доступной, что стимулирует спрос на новостройки. Однако эксперты предупреждают, что удорожание финансирования вкупе с налоговыми изменениями может частично нивелировать эффект от льгот. Очень значительным остается фактор дорогой ипотеки, которая сохранит давление на покупательскую способность.

• Повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года;
• Улучшение условий льготной ипотеки для частных лиц;
• Возможное сохранение высокой стоимости ипотечных кредитов;
• Рост расходов застройщиков на строительство и лицензирование.

Производство жилья растет, но рынок испытывает структурные сдвиги

По прогнозам «Дом.РФ», в 2026 году застройщики в России планируют ввести в эксплуатацию от 41 до 45 млн кв. м жилья — это около 4% больше по сравнению с 2025 годом. Несмотря на рост объемов, общее предложение жилья остается на уровне, который не перекрывает растущий спрос в крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург.

Строительная отрасль постепенно восстанавливается после кризисных явлений предыдущих лет. Генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко отмечает возможность полного восстановления сектора к середине 2026 года. Однако рост будет сопровождаться существенными вызовами, такими как удорожание материалов, сложности логистики и кадровый дефицит.

• Плановая сдача жилья в объеме 41–45 млн кв. м в 2026 году;
• Ожидаемое восстановление строительной отрасли к середине 2026;
• Рост средней стоимости квадратного метра жилья;
• Усиление конкурентной борьбы на вторичном рынке в регионах.

Вторичный рынок и вопросы реновации: что ждёт московское жильё в 2026 году

Российский вторичный рынок жилья к 2026 году всё больше дробится и перестаёт быть единым «котлом», где продавалось практически всё вне зависимости от состояния объекта. Сегодня покупатели более избирательны, что ведёт к «застреванию» на рынке менее привлекательных объектов.

Поддержка реновационных и капитальных ремонтов в новостройках пока недостаточна: только 14% опрошенных планируют капитальный ремонт в ближайшее время. При этом около 10% новых владельцев жилья приступают к ремонту сразу после покупки, восстанавливая старые квартиры по личным стандартам. Именно эта тенденция выигрышна для рынка по обновлению общего жилого фонда.

• Сегментация вторичного рынка с выделением ликвидных и «застрявших» квартир;
• Низкая степень капитального ремонта и обновления жилых объектов;
• Рост инвестиций в ремонт новостроек сразу после покупки;
• Особый интерес к реконструкции старых домов в Москве и Санкт-Петербурге.

Причины изменений и международное влияние на российский рынок жилья

Мировые изменения в строительных технологиях, экономические санкции и глобальные финансовые тренды существенно влияют на российский рынок недвижимости. Перераспределение капитала идёт в пользу более устойчивых секторов экономики, что заставляет застройщиков и инвесторов искать новые форматы ведения бизнеса — включая реновацию и реконструкцию существующего жилого фонда как альтернативу новому строительству.

В Москве, например, наблюдается активное развитие проектов обновления устаревшего жилья, что связано с ограниченностью земельных ресурсов и высокой стоимостью новых территорий. Переход к «новой нормальности» на рынке жилья означает большее внимание к качеству и функциональности жилья, а также более взвешенному подходу к инвестициям в недвижимость.

• Глобальные экономические тренды влияют на российские стройки;
• Повышенные требования к качеству жилья и энергоэффективности;
• Перераспределение инвестиций в пользу реновации и редевелопмента;
• Рост интереса к вторичному рынку и переосмыслению старого жилого фонда.

Что ожидать к весне 2026 года: прогнозы и рекомендации

К февралю-марту 2026 года рынок недвижимости будет находиться в состоянии умеренной стабилизации с незначительным ростом объемов строительства и цен на квартиры. Дорогостоящая ипотека и налоговые изменения окажут давление на спрос, особенно среди средних доходов населения. Застройщикам необходимо будет адаптироваться к новым условиям и активнее использовать возможности для реновации и реконструкции уже существующего жилого фонда.

• Ожидается рост объемов строительства примерно на 4% в сравнении с 2025 годом;
• Цены на жильё будут расти, но умеренно, учитывая сдерживающие факторы;
• Обновление устаревших квартир становится важным драйвером рынка;
• Рынок в Москве и крупных городах сохранит лидерство по динамике.

Таким образом, 2026 год принесёт российскому рынку недвижимости новые вызовы и возможности, где реновация и редевелопмент станут важным инструментом адаптации к меняющимся условиям. В сочетании с законодательными изменениями и глобальными трендами это создаст основу для формирования нового этапа развития отрасли в столице и её регионах.