Как изменения в ипотеке и рассрочке влияют на рынок новостроек России в 2026

Рассрочка и ипотека: рынок новостроек в России к 2026

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков и глобальных финансовых трендов на российский рынок недвижимости. Подчёркнута взаимосвязь международных решений и локальной динамики продаж новостроек, а также сделаны выводы о последствиях для Москвы и регионов РФ.

Продажи по ДДУ стабилизируются: что это значит для рассрочки и ипотеки

По результатам исследования, продажи по договорам долевого участия (ДДУ) ожидаются на уровне примерно 475 000 квартир в 2025 году и 480 000 квартир в 2026 году. Объём рынка новостроек в 2026 году прогнозируется на уровне 21–22 млн кв. м стоимостью 4,5–4,6 трлн рублей.

• Стабилизация числа сделок указывает на переход от резких колебаний к относительно предсказуемой конъюнктуре.
• Для покупателей это означает более широкое предложение рассрочек и гибких схем оплаты на фоне замедления темпов роста цен.
• Для застройщиков — необходимость пересмотра финансовых моделей и предложения продуктовых решений, сочетающих рассрочку и ипотеку.

Как международные рынки влияют на ставки и доступность рассрочки

Международные тренды в ставках и перераспределение капитала оказывают влияние на стоимость финансирования российских застройщиков и банков. В исследовании отмечается, что повышение стоимости заимствований и снижение спроса отражаются в замедлении роста цен на жильё. По состоянию на 28 января 2026 года наблюдается сочетание внешних и внутренних факторов, формирующих условия кредитования и рассрочки.

Ипотека, субсидии и государственная поддержка: сценарии до 2026–2027

Исследование фиксирует несколько ключевых тенденций государственной политики и её влияние на рынок:

1. Государственные программы и предложения застройщиков о поддержке строительства, учитывая замедление продаж и рост ипотечных ставок.
2. Дифференцированные ставки по семейным программам: планируется снижение ставок до 4% для семей с тремя и более детьми.
3. Прогнозы ключевой ставки Банка России: по оптимистичному сценарию ключевая ставка опустится до 16% к концу 2025 года, до 13% в 2026 году и до 8,5% в 2027 году.

Эти изменения означают, что к 2026 году доступность ипотеки и рассрочки будет во многом зависеть от темпов снижения ключевой ставки и от корректировки государственных субсидий. Одновременно сокращение господдержки по некоторым программам уже привело к замедлению рынка, что зафиксировано как «спад» после сокращения субсидий.

Последствия для Москвы и регионов: перераспределение спроса и капитала

На московском рынке, где доля приобретений в кредит и областных программ выше, снижение темпов роста цен и стабилизация продаж по ДДУ приведут к следующим эффектам:

• Снижение краткосрочной спекулятивной активности и смещение спроса в сторону среднеценовых проектов с рассрочкой.
• Уменьшение притока внешнего портфельного капитала в сегмент элитных новостроек, что повышает значение локального банковского финансирования.
• В регионах, например в Краснодарском крае, продвижение программ с субсидированными ставками для семей и предложениями рассрочки может поддержать спрос на доступное жильё у местных покупателей.

Практические выводы для участников рынка и сроки

Ключевые факты и сроки:

• Продажи по ДДУ: ~475 000 квартир в 2025 году и ~480 000 квартир в 2026 году.
• Объём новостроек в 2026: 21–22 млн кв. м, стоимость 4,5–4,6 трлн руб.
• Прогноз ключевой ставки: 16% к концу 2025, 13% в 2026, 8,5% в 2027 (оптимистичный сценарий).
• Дифференцированные господдержки: ставка 4% для семей с тремя детьми — одна из возможных мер.

Для девелоперов и банков логичным ответом станет расширение продуктовой линейки рассрочек, интеграция гибридных схем с ипотекой и скорректированные маркетинговые стратегии. Временные ориентиры для адаптации — ближайшие месяцы до 28 февраля 2026 и весь 2026 год как период перехода к новым финансовым условиям.

Итак, сочетание международных трендов в ставках, внутренних решений по субсидиям и фактическая стабилизация продаж по ДДУ формируют среднесрочный сценарий: рынок новостроек смещается в сторону более консервативных финансовых схем, где рассрочка и целевые ипотечные программы будут ключевыми инструментами поддержания спроса.