Коммерческая недвижимость России: инвестиции, налоги и устойчивость в 2026

Коммерческая недвижимость в России: итоги 2025 и прогноз на 2026

В статье рассматривается, как международные рынки и перераспределение капитала влияют на российский рынок коммерческой недвижимости, подчёркивается глобальная взаимосвязь инвесторских решений и локальных трендов. На основе данных за 2025 год и оценок на 2026 год делаются выводы о последствиях для Москвы и регионов — от изменений в ставках аренды до перераспределения объёма инвестиций.

Как международные тренды влияют на коммерческую недвижимость России

Международные факторы — ограничения доступа к зарубежным рынкам капитала, изменение глобальной ликвидности и переориентация институциональных инвесторов — прямо влияют на поток средств в российские активы. Снижение иностранных сделок стимулирует перераспределение средств в пользу локальных проектов, но одновременно повышает внимательность к рискам и налоговой нагрузке.

• Перераспределение капитала: часть инвесторов ищет внутренние площадки для размещения средств;
• Изменение ценовых ожиданий: глобальная волатильность удерживает ожидания по ценам в 2026 году в умеренных пределах;
• Регуляторные поправки и налоги (включая обсуждение влияния НДС) формируют корректировки доходности.

Инвестиции и вводы в 2025: цифры, которые меняют картину для коммерческой недвижимости

2025 год завершился для сектора коммерческой недвижимости масштабными показателями и перераспределением капитала. По итогам года совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составил 1,182 трлн руб. В отдельном аналитическом срезе приводится оценка инвестиций в коммерческий сектор на уровне 800–850 млрд руб., при этом ввод нового коммерческого строительства достиг 9,1 млн кв.м.

1. В 2025 году в России было введено рекордные 149 млн «квадратов» недвижимости в целом;
2. Коммерческий ввод (включая торговые центры, логистику, офисы) — 9,1 млн кв.м;
3. Средние ставки по сегментам показали рост на 56% в сегментах с высокой востребованностью аренды.

Офисная недвижимость стала самым активным сегментом: спрос на качественные офисные площади стимулировал как строительство, так и перераспределение инвестиций внутри страны.

Московская динамика и региональные эффекты: почему Москва и Санкт‑Петербург реагируют сильнее

Москва остаётся ключевым центром притяжения капитала: по данным за первое полугодие 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость столицы составил 156 млрд руб., что на 28% меньше, чем годом ранее. Снижение объясняется как эффектом реструктуризации портфелей инвесторов, так и перераспределением части капиталов в регионы и в проекты под девелопмент.

• Снижение инвестиций в Москве (−28% в H1 2025) стимулирует рост активности в других центрах, в том числе в Санкт‑Петербурге и Краснодарском крае;
• Регионы выигрывают за счёт более дешёвых площадок под девелопмент и устойчивого внутреннего спроса на логистику и торговые форматы;
• Локальные рынки чувствительны к международным решениям инвесторов: сокращение зарубежного присутствия увеличивает долю частных и институциональных российских капиталов.

НДС, сроки и регуляторные изменения: что важно знать к 1 марта 2026

Начало 2026 года рынок встречает в состоянии структурной перестройки. С 1 января 2026 г. изменились сроки отчётности и налоговой отчётности: теперь некоторые документы нужно подавать не позднее 1 марта текущего налогового периода (ранее — не позднее 1 числа очередного налогового периода). Параллельно обсуждается влияние механизмов НДС на доходность проектов — это фактор, который инвесторы учитывают при принятии решений о размещении капитала в 2026 году.

Прогноз для коммерческой недвижимости на 2026: инвестиции до 1 трлн и умеренная динамика цен

По оценкам консалтинговых компаний и экспертов, объём инвестиций в недвижимость в России в 2026 году может достичь примерно 1 трлн руб. (данные по состоянию на 28 января 2026). Эксперты не ожидают резкого роста стоимости коммерческих активов в 2026 году: скорее прогнозируют стабилизацию доходностей и переоценку рисков.

• Ожидаемая сумма инвестиций в 2026: до 1 трлн руб.;
• Ключевые драйверы: спрос на офисы класса А, развитие логистики, переориентация розницы на omnichannel-форматы;
• Риски: регуляторные изменения, давление на доходность из‑за налоговых корректировок и глобальной неопределённости.

Инвесторам важно учитывать, что активность в 2026 будет определяться не только макроэкономикой, но и локальными факторами — доступностью площадок под девелопмент, скоростью ввода проектов и изменением арендных ставок.

Подведём итоги: 2025 год показал масштабное движение капитала и рост арендных ставок, вводы и инвестиции оформили новую карту рынка — совокупно 1,182 трлн руб. инвестиций и 9,1 млн кв.м коммерческих вводов. На 28 января 2026 прогнозируются инвестиции до 1 трлн руб., но резкий рыночный скачок маловероятен: рынок ожидает структурной корректировки, адаптации к новым налоговым правилам и перераспределения капитала по регионам.