Как международные инвестиции и ипотека повлияют на рынок недвижимости России в 2026

Оценка недвижимости: прогноз цен на 2026 год

В статье рассматривается, как изменения на зарубежных рынках влияют на российский рынок недвижимости и почему глобальные решения отражаются на ценах в Москве и регионах. Показана взаимосвязь международных капиталовложений, регуляторных шагов и локальной динамики цен с выводами о последствиях для первичного рынка в 2026 году.

Цены на недвижимость в 2025: что показали официальные цифры

По данным наблюдения за первичным рынком, стоимость одного квадратного метра на первичном рынке России в период с января по октябрь 2025 года выросла с 171 тысячи рублей до 178 тысяч рублей. Это соответствует росту порядка 4,1% за девять месяцев и отражает краткосрочное усиление спроса и изменение рыночных условий в 2025 году.

Рост был неоднородным по регионам и сегментам: крупные города лидировали по динамике цен, тогда как ряд регионов показывал умеренный рост или стагнацию. Краткосрочный характер повышения цен отмечается в исследовании как результат внешних и внутренних факторов, изменивших поведение инвесторов и покупателей.

Оценка недвижимости и влияние зарубежных рынков

Международные рынки влияют на российскую стоимость жилья через несколько каналов: движение капитала, изменение риск-премий, валютные курсы и изменение инвестиционных аппетитов. Снижение привлекательности зарубежных активов или повышение доходности в других юрисдикциях способны привести к перераспределению капитала обратно в российские активы или, наоборот, к оттоку средств.

Для Москвы это означает усиление волатильности: приток капитала снаружи повышает спрос и цены, отток — резко снижает ликвидность. Для регионов, например Краснодарского края, международные колебания проявляются через туризм и покупательскую способность нерезидентов, что также отражается на сегменте вторичного и элитного рынка.

Почему в 2026 году ожидается падение цен на недвижимость

Исследование констатирует: несмотря на рост в 2025 году, в 2026 году российский рынок недвижимости столкнется с заметным падением цен. Преимущественные причины и механизмы:

1. Окончание фактора краткосрочного спроса — временное повышение спроса в 2025 году сменяется корректировкой спроса в 2026 году.
2. Перераспределение капитала международными инвесторами — изменение доходностей за рубежом и регуляторные сигналы влияют на приток/отток средств.
3. Давление на покупательскую способность — инфляция и изменение реальных доходов способны сократить число сделок по рынку.
4. Регуляторные и кредитные условия — изменения в налоговой или ипотечной политике могут снизить спрос на новостройки и вторичное жилье.

Последствия для Москвы и регионов: где будет сильнее падение цен

Под давлением перечисленных факторов Москва и крупные города испытaют более выраженную ценовую коррекцию вследствие высокой доли инвестиционного спроса и зависимости от внешних потоков капитала. Регионы с устойчивым внутренним спросом и дефицитом предложения (часть крупных агломераций, туристические зоны) покажут менее резкое снижение.

• Москва — ожидается заметная корректировка цен вследствие сокращения инвестиционного спроса и усиления предложения.
• Краснодарский край — влияние международных факторов идёт через туристический и дачный спрос; возможны локальные колебания, но общая динамика будет зависеть от сезонности и доходов населения.
• Санкт-Петербург и другие крупные города — средняя по масштабу коррекция, зависит от структуры предложений и доступности ипотеки.

По состоянию на 26 января 2026 года аналитики предлагают отслеживать ключевые индикаторы до 26 февраля 2026 года как ближайшую точку для проверки скорости перехода от краткосрочного роста к фазе снижения цен.

На что опираться при оценке недвижимости в условиях 2026

Практические элементы оценки в условиях меняющегося рынка:

• Сверка цены одного квадратного метра с динамикой региона и Москвы: сравнение с показательными 171 и 178 тыс. руб. за м² в 2025 году.
• Анализ спроса и предложения по микрорайонам, сроки выхода новых проектов на рынок.
• Оценка влияния внешнего капитала и изменения кредитных условий.

Эти факторы следует учитывать при подготовке отчетов об оценке недвижимости и при принятии инвестиционных решений в январе—феврале 2026 года и далее.

Подведем итоги: первичный рынок показал рост стоимости с 171 до 178 тысяч рублей за квадратный метр в январе—октябре 2025 года, однако сочетание перераспределения международного капитала, изменения спроса и регуляторных условий создаёт предпосылки для заметного падения цен в 2026 году. Для Москвы это означает высокую волатильность; для регионов — более дифференцированную картину в зависимости от локальных факторов.