Как новые налоговые изменения 2026 года влияют на инвестиции в недвижимость России

Налогообложение недвижимости в 2026: что изменится

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков на российский рынок недвижимости и взаимосвязь международных решений с локальной налоговой политикой. Анализ показывает, как перераспределение капитала и глобальные налоговые тренды формируют налоговую повестку в России и что это означает для Москвы и регионов. Публикация актуальна на 24 января 2026 года.

Международные тренды и локальные налоговые решения

Глобальные изменения в налогообложении и усиление контроля над движением капитала заставляют государства пересматривать налоговые базы. В результате часть инвесторов переводит вложения в недвижимость, что повышает интерес к локальным инструментам налогообложения.

• Рост международного давления на прозрачность финансовых потоков приводит к ужесточению контроля и в России.
• Перераспределение капитала повышает налоговые доходы чиновников и стимулирует корректировку ставок и льгот.
• Изменения в других юрисдикциях влияют на решение инвесторов — часть спроса уходит в Москву и крупные регионы, меняя налоговую нагрузку локально.

Ключевые изменения налогов на жильё с 1 января 2026

С 2026 года вступает серия новых правил, которые затрагивают как частных собственников, так и организации. Основные нововведения:

1. Имущественный налог будет начисляться с учётом кадастровой переоценки, проведённой в 2023 году; аналогично учитывается и земельный налог.
2. Для объектов, расположенных в зонах с введённым режимом чрезвычайной ситуации, собственники освобождаются от налога на имущество.
3. С 1 января 2026 года расширен перечень объектов организаций, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
4. Введена повышенная ставка НДФЛ — 30 % для отдельных категорий налогоплательщиков (соответствующие изменения действуют с 1 января 2026 года), при этом часть льгот и вычетов отменяется.
5. Повышение ставки НДС и усиление налоговой нагрузки по упрощённой системе влияют на цену строительных услуг и рыночную стоимость жилья.

Льготы и новые правила для семей с детьми

Значительная часть изменений направлена на социальную поддержку семей, но с новыми ограничениями и условиями:

• Доход при продаже недвижимости семьёй с двумя и более детьми освобождается от налога вне зависимости от возраста проданного объекта, если дети признаны официально.
• Семьи с двумя и более детьми получают право не платить НДФЛ с дохода от продажи жилья при условии, что они сразу после продажи приобретают другую недвижимость — сохранение льготы привязано к реинвестиции.
• Часть льгот и стандартных вычетов по-прежнему отменяется для отдельных категорий, что уменьшает общую фискальную гибкость семей.

Налоги для бизнеса: имущество по кадастру и эффект на рынок

Для юридических лиц налоговая реформа усиливает нагрузку и расширяет базу обложения:

• С 1 января 2026 года организации обязаны учитывать кадастровую стоимость в расширенном перечне недвижимости, что увеличит налоговые платежи на балансах девелоперов и владельцев коммерческой недвижимости.
• Рост НДС и ограничение льгот по упрощённой системе делают строительные и девелоперские проекты дороже, что прямо отражается на конечной цене жилья.

Эти изменения вынуждают компании пересматривать инвестиционные планы, что может снизить темпы ввода нового жилого фонда и увеличить долю вторичного рынка.

Почему Москва и регионы ощутят изменения особенно остро

Международные решения и внутренняя фискальная политика действуют взаимосвязанно: повышение налогов и ужесточение контроля стимулируют перераспределение капиталов и перерасчет рисков инвесторов.

• Москва остаётся центром притяжения капитала; повышение налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость и НДС повышает стоимость владения и аренды в столице.
• Регионы с развивающимся рынком, например Краснодарский край, могут почувствовать отток части инвестиций из-за роста затрат у девелоперов, но одновременно получить приток частных покупателей, ищущих более дешёвое жильё вне столицы.
• Учет кадастровой переоценки 2023 года при расчёте налогов означает перераспределение налоговой нагрузки между муниципалитетами — это меняет финансовые планы региональных администраций и стимулирует корректировки местных льгот.

Практические рекомендации собственникам и инвесторам

Переход на новые правила требует оперативной адаптации планов и пересмотра сделок:

1. Проверить влияние кадастровой переоценки 2023 года на свою недвижимость и возможную налоговую базу.
2. Семьям с двумя и более детьми оценить возможности реинвестирования для сохранения освобождения от НДФЛ при продаже.
3. Организациям пересмотреть учетную политику и планы инвестиций с учётом расширенного перечня объектов по кадастру и повышенного НДС.

Подведем итоги: с 1 января 2026 года налоговая реформа значительно меняет правила игры на рынке недвижимости — от учета кадастровой переоценки 2023 года в расчетах имущественного и земельного налогов до новых льгот для семей с детьми и ужесточения налоговой нагрузки для бизнеса. Эти изменения усиливают роль международных факторов в принятии локальных решений и по-разному отразятся на Москве и регионах, требуя оперативной адаптации собственников и инвесторов.