Почему инвестиции в недвижимость Москвы и регионов падают в 2026 году

Инвестиции и доходность: рынок недвижимости России

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков и международных финансовых циклов на российский рынок недвижимости, показано, как внешние факторы перераспределяют капитал внутри страны и влияют на доходность проектов. Подчёркнута глобальная взаимосвязь: решения инвесторов за рубежом, ставка ЦБ и регуляторные инициативы формируют последствия для Москвы и регионов РФ.

Почему инвестиции в недвижимость России сократились на 29%

По итогам последнего периода инвестиции в недвижимость России сократились на 29%. Это сокращение отражает комбинацию внешних и внутренних факторов. С одной стороны, ужесточение глобальной процентной политики и привлекательность зарубежных активов для части капитала способствовали оттоку средств. С другой — локальные факторы усилили эффект: повышенные ставки Центробанка, неопределённость с доступной ипотекой и усиление регуляторных требований снизили привлекательность девелоперских проектов.

• Международные факторы: рост доходностей на мировых рынках и перераспределение портфелей инвесторов.
• Внутренние факторы: высокие ставки, дефицит льготной ипотеки и повышенные требования к застройщикам.
• Сегментная концентрация капитала: инвестиции смещаются в наиболее ликвидные и защищённые активы, прежде всего в крупные города.

Инвестиции в Москву до 2026: прогноз 450–500 млрд рублей

По нашим прогнозам совокупный объём вложений в недвижимость Москвы по итогам 2026 года может составить 450–500 миллиардов рублей. Сосредоточение капитала в столице объясняется большей ликвидностью проектов, возможностями для ребилдинга и более высокой платежеспособностью спроса. При этом распределение потоков капитала зависит от монетарной политики и степени участия государственных институтов поддержки, таких как Дом.РФ.

Запуски новостроек в 2026 и роль льготной ипотеки в доходности

Дом.РФ прогнозирует, что в 2026 году запуски новостроек могут вырасти примерно на 4% — до 41–45 млн кв. м, но при этом не превысят показатель 2024 года (46,8 млн кв. м). На динамику запусков сильно влияет доступность ипотечного кредитования: льготная ипотека остаётся главным драйвером продаж новых проектов. Одновременно ставки ЦБ остаются высокими, что удерживает стоимость заимствований на низком уровне рентабельности для застройщиков и ограничивает маржу, а значит, прямую доходность инвестиций в застройку.

1. Если льготная ипотека останется массовым инструментом, проекты массового сегмента сохранят спрос и приемлемую доходность.
2. При ужесточении условий ипотеки спрос сместится в сегменты с низкой кредитной нагрузкой и в готовое жильё.
3. Рост запусков до 41–45 млн кв. м — сигнал о стабильности предложения, но не о быстром росте цен.

Как международные решения влияют на Москву и регионы: причинно-следственные связи

Решения иностранных инвесторов и глобальная ставка влияют на российский рынок опосредованно через три канала: предложение капитала, валютные курсы и риск-премию. Усиление привлекательности зарубежных активов снижает приток иностранного капитала; это повышает относительную стоимость локального финансирования и давит на доходность проектов в регионах. В Москве эффект смягчается за счёт высокой ликвидности, в регионах — усиливается. Например, в Краснодарском крае наблюдается смещение спроса в сегмент курортной недвижимости при одновременном сокращении крупных инвестпроектов.

Тактики инвесторов: где искать доходность в 2026

На 23 января 2026 ситуация на рынке остаётся неоднородной. Инвесторы выбирают стратегии с учётом фазы рынка и ставки ЦБ. Практические подходы включают:

• Ориентация на готовые активы и сдачу в аренду в крупных городах (Москва, Санкт‑Петербург) для защиты от строительных рисков.
• Покупка объектов под реконверсию в центральных зонах Москвы — ставка на редевелопмент и повышение плотности использования.
• Выбор региональных ниш с туристическим спросом (Краснодарский край) для получения сезонной премии доходности.

Последовательность действий инвестора:

1. Оценка фазы рынка и прогнозов по ставке ЦБ.
2. Выбор сектора (новостройки, вторичка, коммерческая недвижимость) с учётом риска и ликвидности.
3. Адаптация стратегии под локальные регуляторные стимулы и наличие льготной ипотеки.

Подведем итоги: сокращение инвестиций на 29% — симптом пересмотра рисковых аппетитов в глобальном контексте; Москва остаётся центром притяжения капитала с прогнозом 450–500 млрд рублей вложений в 2026 году, запуски по стране могут вырасти до 41–45 млн кв. м, но не превзойдут 46,8 млн кв. м 2024 года. Высокие ставки ЦБ и зависимость от льготной ипотеки формируют ограничения для доходности, а международные решения продолжают оказывать заметное влияние на распределение инвестиций между столицей и регионами.