Как изменение налогов в 2026 влияет на инвестиции и рынок недвижимости в России

Налоги на недвижимость в 2026: что изменится для россиян

В статье рассматривается влияние международных рынков на российский рынок недвижимости и связанное с этим изменение налоговой нагрузки. Глобальные тренды в ценообразовании и движении капитала оказывают прямое влияние на себестоимость строительства и спрос в Москве и регионах, поэтому далее даны выводы о последствиях для россиян и компаний.

Почему международные рынки меняют налоги и цены на жильё

Мировая инфляция, колебания цен на энергоносители и перераспределение международных инвестиций формируют внешнее экономическое давление на РФ. Импортные компоненты строительства и оборудование дорожают, что повышает себестоимость проектов и стимулирует рост цен на жильё.

• Повышение мировых цен отражается на локальной цене стройматериалов и услугах подрядчиков.
• Отток иностранного капитала и его перераспределение в пользу ликвидных активов меняет спрос на столичную недвижимость.
• Регуляторные ответы государства (включая налоговые изменения) направлены на пополнение бюджета и перераспределение социальной нагрузки.

НДС с 1 января 2026: рост ставки и ожидаемые последствия

С 1 января 2026 года ставка налога на добавленную стоимость (НДС) в России повышена с 20% до 22%. Это ключевое изменение, которое напрямую влияет на стоимость новых и текущих строительных работ, подрядов и поставок.

Практические эффекты:

• Увеличение себестоимости новых проектов: девелоперы закладывают повышение НДС в сметы, что поднимет цены на новостройки.
• Рост сопутствующих расходов: ремонт, отделка и коммунальные услуги могут подорожать из‑за удорожания услуг и материалов.
• Перераспределение инвестиционных потоков: повышение налога делает другие активы в сравнении более привлекательными для части инвесторов.

НДФЛ при продаже: новые правила и льготы для семей

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости с 2026 года будет уплачиваться в любом случае, независимо от срока владения объектом. Это означает, что привычные «льготы по сроку владения» перестают служить универсальным освобождением.

При этом вводятся адресные послабления: с 1 января 2026 года доход при продаже недвижимого имущества семьей с двумя и более детьми будет освобождаться вне зависимости от возраста, если дети признаны соответствующими условиям льготы. Родители или усыновители с двумя и более детьми (до 18 лет или до 24 лет при обучении) получают дополнительную налоговую защиту при продаже семейного жилья.

Также отмечается, что теперь НДФЛ взимается более широко при операциях с недвижимостью и суммарных доходах от таких сделок, что усложняет налоговый расчёт и требует более тщательного документального подтверждения операций.

Имущественный вычет в 2026: лимит сохранён, возврат зависит от условий

По состоянию на 23 января 2026 года базовый лимит имущественного вычета на покупку или строительство жилья сохраняется на уровне 2 миллионов рублей. Размер фактического возврата зависит от уплаченных налогов и стоимости сделки.

1. Собрать документы: договор купли‑продажи/строительства, акты, платёжные документы.
2. Подать заявление в налоговую по месту регистрации с подтверждающими бумагами.
3. Ожидать перерасчёта/возврата в соответствии с уплаченным НДФЛ и лимитом 2 млн руб.

Для семей в регионах, например в Краснодарском крае, где спрос на загородные и курортные объекты растёт, сохранение лимита означает сохранение базовой налоговой мотивации к покупке жилья, но не гарантирует полного покрытия дополнительного удорожания, вызванного ростом НДС.

Чего ждать в Москве и регионах: цены, аренда и инвестиции

Изменения налоговой политики и внешние экономические факторы формируют следующие практические последствия на рынке недвижимости:

• Подорожание новостроек и удорожание ремонта — следствие повышения НДС и роста себестоимости.
• Ужесточение налогового учёта и расширение базы НДФЛ при операциях снижает налоговую привлекательность краткосрочных спекуляций.
• Москва остаётся зоной притяжения капитала: международные и внутренние инвесторы корректируют портфели, что может поддерживать спрос и цены в столице, в то время как регионы испытывают дифференцированный эффект.
• Спрос на вторичное жильё и объекты с готовой инфраструктурой может вырасти, поскольку покупатели стремятся минимизировать дополнительные издержки на строительство и ремонт.

Подведем итоги: повышение НДС до 22% с 1 января 2026 года, обязательная уплата НДФЛ при продаже независимо от срока владения и сохранение лимита имущественного вычета в 2 млн рублей делают налоговую систему для недвижимости более адресной и одновременно сложной. Международные ценовые и инвестиционные тренды усиливают эти эффекты, формируя рост издержек и перераспределение спроса между Москвой и регионами (включая Краснодарский край). Для корректного планирования сделок и расчётов важно учитывать новые правила по состоянию на 23 января 2026 и готовить полный пакет документов для подтверждения льгот и вычетов.