Как налоговая реформа и ипотека изменят рынок недвижимости России в 2026

Покупка недвижимости в России: что ждёт в 2026

В статье рассматривается влияние зарубежных рынков и международных инвестиций на российский рынок недвижимости, подчеркивается глобальная взаимосвязь рынков и даются выводы о последствиях для Москвы и регионов РФ. Анализ основан на данных ввода жилья, ипотечных прогнозов, инвестиционных оценок и недавних законодательных изменений по состоянию на 23 января 2026 года.

Объём нового жилья и спрос: преимущество числа или цены?

В 2025 году в России было введено в эксплуатацию 149 млн кв. м жилой площади. По прогнозам, ввод нового жилья в 2026 году может увеличиться на 1–2%, что даст дополнительный объём ближайшего рынка, но не кардинально изменит баланс спроса и предложения.

• Продажи жилья в 2026 году могут вырасти на 2% по объёму — до 25–27 млн кв. м.
• В денежном выражении ожидается рост на 5% — до 5,2–5,7 трлн руб.
• Несмотря на рост предложения, рынок в 2025 году показал снижение продаж на фоне роста цен на первичном рынке и «лихорадки» вторичного рынка.

Ипотека и покупка недвижимости: кредитный рынок подталкивает спрос

Консультанты Frank RG прогнозируют объём выдачи ипотеки в 2026 году на уровне 4,9 трлн руб., что почти на 19% выше значения 2025 года. Увеличение кредитной активности напрямую поддерживает покупательскую способность, но одновременно усиливает зависимость рынка от ставок и льготных программ.

1. Семейную ипотеку планируют привязать к количеству детей — изменение, которое может перераспределить спрос в пользу семей с несколькими детьми.
2. Рост объёма выдачи ипотеки стимулирует спрос на квартиры в сегментах доступного и среднего ценового уровня.
3. Однако инфляция продолжает снижать реальные доходы населения, что ограничивает потенциал роста платёжеспособного спроса.

Инвестиции в недвижимость: куда пойдут деньги в 2026

По материалам консалтинговой компании NF, объём инвестиций в недвижимость в России в 2026 году может достичь 1 трлн руб. Эксперты также отмечают, что международные инвесторы и крупные фонды будут перераспределять капиталы под влияние санкций, валютных колебаний и налоговых стимулов, что отразится на ликвидности проектов и предпочтениях по локациям.

Последствия для регионов:

• Москва остаётся центром притяжения капитала и спроса, но часть инвестиций мигрирует в города с высокой доходностью и более низкими входными ценами.
• Краснодарский край демонстрирует интерес со стороны частных инвесторов благодаря турпотоку и динамике арендного спроса.

Налоговая реформа и правила покупки недвижимости с 2026 года

С начала 2026 года вступила в силу налоговая реформа по Закону № 425-ФЗ — самая сложная за последние годы. Одновременно с этим SIBDOM отмечает ряд законодательных изменений, касающихся покупки недвижимости, социальных льгот, налогов и ЖКХ. Девелоперы начнут платить НДС в новых схемах, что повышает себестоимость проектов и аргументирует рост цен на первичном рынке.

Цены на квартиры: падения не ожидается, но рост замедлится

Ипотечные брокеры и риелторы прогнозируют, что цены на жильё в 2026 году не упадут даже при снижении спроса. Сочетание увеличения выдачи ипотек (до 4,9 трлн руб.), ограниченного роста ввода жилья (+1–2%) и повышения налогообложения указывает на сдержанное, но устойчивое ценовое давление.

Риски и новые тренды на вторичном рынке

Рынок пережил «лихорадку» вторичного сегмента: количество объявлений о продаже кладовых помещений за год увеличилось на 40,5%, спрос на них упал, при этом цены сохраняются на фоне дефицита ликвидных лотов. Девелоперы и инвесторы пересматривают портфели: акцент на качественные объекты и районы с развитой инфраструктурой.

Что важно для покупателя и инвестора в Москве и регионах

Для Москвы ключевые факторы — доступность ипотеки, налоговая нагрузка и качество инфраструктуры; для регионов важна доходность аренды и инфраструктурные проекты. До 23 февраля 2026 года ожидается уточнение ряда подзаконных актов, которые повлияют на применение налоговой реформы в практической плоскости.

• Покупателям: учитывать возможные изменения в льготах по семейной ипотеке.
• Инвесторам: оценивать влияние НДС на девелоперские маржи и сроки окупаемости.
• Регуляторам: мониторить воздействие инфляции на реальные доходы и платежеспособный спрос.

Итак, рынок жилой недвижимости в России в 2026 году сохраняет потенциал роста по ключевым показателям: продажи могут вырасти до 25–27 млн кв. м, денежный объём до 5,2–5,7 трлн руб., а ипотечное кредитование — до 4,9 трлн руб. При этом налоговые изменения и внешние инвестиционные тренды будут формировать структуру спроса и локальные ценовые различия между Москвой и регионами.